房贷计算器

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房贷月供不是把贷款总额除以月数那么简单。银行先把年利率除以 12 得到月利率，每个月还款时先结清当月利息，剩下的部分才用来还本金——这就是为什么贷款前期月供里利息占比很高。等额本息把全部本息摊成每月固定金额，公式是：月供＝贷款额 × 月利率 × (1＋月利率)^期数 ÷ ((1＋月利率)^期数－1)。等额本金则简单直接：每月还固定本金（贷款额 ÷ 期数），利息按剩余本金逐月计算，所以月供逐月递减。两种方式还的总本金完全一样，差别只在利息总额和现金流节奏：等额本息前期压力小、总利息多；等额本金总利息少，但前几年的月供更高。

典型使用场景有三个。第一，买房前测算负担：看中一套房，算好首付后贷款 100 万、年利率 3.5%、贷 30 年，月供约 4490 元，再对照家庭月收入，看月供占比是否超过 30%～40% 的警戒线，超过就得考虑降总价或多付首付。第二，选还款方式：把两种方式的月供、总利息、还款总额并排一比，差距一目了然——30 年 100 万 3.5% 的贷款，等额本金比等额本息少付约 8.5 万利息，但首月月供要多出 1200 元，能不能扛住前几年，数字说了算。第三，提前还款决策：展开还款计划表看“剩余本金”列，结合手头资金和合同违约金条款，判断提前还多少、什么时候还最划算。

有几个边界情况必须先说清楚。第一，利率口径：这里输入的是年利率（如 3.5），不要填月利率；实际执行利率是 LPR 加点后的结果，以银行合同为准，签约前后的利率变化本工具无法预测。第二，计息差异：本工具按“年利率 ÷ 12”计月利率，银行实际多用日利率逐日计息，加上每期四舍五入，算出的月供可能和银行差几块钱，属于正常误差。第三，零利率：年利率填 0 时，等额本息月供退化为本金除以期数，工具已正确处理。第四，输入限制：年限只接受 1～30 年，年利率 0～36%，超出会被提示重填。第五，结果不含契税、维修基金、保险等持有成本，月供不等于养房的全部开销；提前还款违约金、利率重定价周期等合同条款也不在计算范围内，大额决策前请以银行出具的还款计划书为准。

本页面的用法很直接：在上方输入贷款金额（元）、年利率（%）、贷款年限（年），点“等额本息”或“等额本金”切换还款方式，月供、总利息、还款总额会实时算出。点“显示还款计划表”展开逐月明细——每期月供、本金、利息、剩余本金一目了然，需要留存时点“下载还款计划”保存 CSV 文件。点“填入示例”可以先看一组示例数据熟悉界面，所有计算都在浏览器本地完成，不会上传任何数据。