租房买房对比计算器
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买房还是租房，争论往往不在同一口径：只比月供和租金会漏掉三笔钱，房价涨幅带来的资产增值、持有成本（维修、税费、保险），以及租房省下的钱如果拿去投资能长成多少。这个工具用月度模拟把两边拉到同一口径：买房一边每月付房贷月供加持有成本，期末剩下房屋价值减剩余贷款再减售房成本；租房一边期初投入首付加购房成本，每月把比买房省下的差额拿去投资，期末剩下投资组合；如果某个月买房反而更便宜，省下的差额同样记到买房一边投资，两边对称，谁也不占口径便宜。
三种人最常用。第一是正在看房的年轻人：拿中介给的房价和谈到的利率，输进持有年数，看十年后买与租到底差多少钱，再决定是上车还是继续租。第二是手里有首付但犹豫的人：调一调房价涨幅和投资回报率，看结论在什么假设下会翻转，如果涨幅预期一降结论就翻，说明这笔买房决策对涨幅的依赖很重。第三是帮父母或朋友参谋的人：把双方数字各算一遍，结论以期末净值和盈亏平衡年两个数说话，比凭感觉争论管用。
先说清楚模型的边界。第一，它不含任何国家或地区的税制、补贴与限购政策，各地税费差异很大，结果只能作横向比较，不能当作购房决策的全部依据。第二，房价涨幅和投资回报率都是假设，过去涨不代表未来涨，输入里把这两个数都暴露出来就是为了让你测敏感性：各上下浮动两个点，看结论变不变。第三，持有成本按房价比例估算，维修大项、特殊保险、物业费差异大的房子要单独加进去；月供按等额本息公式计算，等额本金的用户可用月供近似，或把平均月供填进去比较趋势。
结果给出四个数：租房期末净值、买房期末净值、两者差额与盈亏平衡年，外加房贷月供、房屋期末价值、剩余贷款与售房成本的明细。所有计算都在你的浏览器本地完成，房价、租金等输入不会发送到任何服务器。
使用方法
- 填入月租金、房价、首付比例与房贷年利率，房贷月供会按等额本息公式算出。
- 填入持有年数、房价年涨幅与投资年回报率，再填每年持有成本、购房与售房成本比例，默认值可直接用。
- 查看租房与买房的期末净值、差额与盈亏平衡年，判断在当前假设下哪边更划算。
- 上下调整房价涨幅与投资回报率各两个点，看结论是否翻转，再决定要不要采信当前结论。
常见问题
为什么租房一边期初要算上首付和购房成本？
因为比较要公平：买房的人把首付和购房成本变成了房子，租房的人同样手里有这笔钱，模型假设他把它拿去投资。如果不算这笔钱，等于默认租房的人把首付花掉了，比较就偏向买房。反过来，买房每月省下的差额也同样记投资，两边对称，谁也不占便宜。
盈亏平衡年是什么意思？
指从第几年起，买房的期末净值开始超过租房。模型按年算出两边每年的净值，找到买房第一次反超的年份。如果买房第一年就领先，显示买房自第 1 年起占优；如果持有期内始终没反超，显示持有期内租房始终占优。注意盈亏平衡年依赖涨幅与回报率假设，假设一变，年份也会变。
房价涨幅填多少合理？
没有标准答案，工具不预设对错：长期看多数市场房价涨幅接近通胀加一到两个点，但具体城市、具体年份差异极大。建议用两个数各算一遍，比如 2% 和 5%，如果结论在两种假设下都一样，结论就比较稳；如果一变就翻，说明决策对涨幅很敏感，要更谨慎。
月供按等额本息算，等额本金怎么办？
等额本金的月供逐月递减，总利息更低；本工具按等额本息计算月供，因为这是多数房贷的默认方式。如果你是等额本金，可以用两种方式的平均月供近似比较趋势，或者把等额本金的平均月供当作月供输入，结论方向一般不会因此颠倒，但精确的省息金额会有出入。
结果能直接当作买房建议吗？
不能。这个工具只算钱，不算学区、通勤、居住稳定性、家庭计划这些无法用钱衡量的因素，也不含各地税制与政策。把它当作一张财务底稿：先看钱上谁划算，再把生活因素叠加上去做决定；涉及大额资金时，建议咨询专业人士。